分享：老旧小区改造，补齐物业短板，探索物业新模式

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发布时间：2022-09-13
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大部分老旧小区是售后公房、动迁安置房和早期商品房，这些小区由于自身的建设规模较小、规划设计
标准较低、建造年限较久、产权结构复杂以及物业公司难成立等原因，在日常的物业服务实施过程中存
在诸多困难。主要表现为以下三个方面：一是小区开发遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行
相应保养，大部分的老旧小区基本都存在路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、厨房或卫生间漏水等开发商
遗留的工程质量问题，潜藏着诸多的安全隐患。

同时，由于早期住房的规划设计比较简单，老旧小区也大都存在停车位过少、人车没有分流、安防系统
过弱和娱乐健身设施匮乏等问题。这些是业主最关心的问题，而这些问题的解决需要大量的资金，但是
大部分老旧小区的维修基金早已使用完或者业主根本就没有缴纳维修基金。小区物业公司由于缺乏维修
资金难以对小区进行改造，进一步加剧了物业服务的难度，这往往令业主不满意其服务质量。二是物业
服务费收缴率低。老旧小区普遍存在“双低”，即物业服务费低、收缴率低的现象。

老旧小区的大部分业主是经济条件较差的工薪阶层、无固定收入的农民工或者孤寡老人，对物业服务的
认知存在偏差，消费意识淡薄并且支付能力有限，认为“管不管无所谓”或物业就是看门扫地，根本不
认可通过提高物业服务费来换取更高的物业服务质量，非常抵触物业服务费的提升，物业公司的调价操
作难度非常大。而近年来，人工成本等各项费用却不断上涨，物业服务企业入不敷出，有些企业甚至连
员工工资都发不出来，只能通过裁员来降低人力成本，继续艰难经营，这必然导致服务质量的降低。

为解决老旧住宅小区的物业服务难题，应结合小区自身实际情况，因地制宜，探索物业服务新模式，以
实现老旧小区物业服务的良性发展，使小区环境得到全面和可持续的改善，让居民生活得更加舒心，促
使社区和谐发展。

第一，物业要实现“打包合并+”物业服务模式。对规模比较小、物业公司不愿意接管的老旧小区，街道
或社区居委会可以牵头搭线，将其中无人管理的若干个相邻小区进行合并，一起打包给同一家专业的物
业服务公司，实现大规模集中管理，在卫生保洁、绿化管理、秩序维护、设备维修等方面实现资源共享。
一方面可以适当地降低物业公司的经营成本，另一方面，也可以让业主实现以较低的物业服务费就能获
得较为满意的物业服务。

第二，“居民自治+”物业服务模式。对居民经济条件一般、封闭条件较好的老旧小区，可以推行居民
自治化物业服务模式。社区居委会可以引导小区居民成立物业服务委员会，代行部分基本的物业服务职
能，通过居民民主协商实现自治管理，以较低的物业费用维护小区基本生活环境。同时，也可以通过物
业服务委员会代行小区改造事务，把居民改造意见收集起来，敲定改造方案，统筹费用，然后通过居
民进行充分协商，集中收取小区改造费用，最后代表小区全体居民委托专业公司进行小区改造，并公示
费用。

第三，“党建引导+”物业服务模式。对居民经济条件较差、不能封闭的老旧小区，可以实行“党建引领+”
物业服务新模式。社区党总支搭建小区党建平台，在小区建立党支部，通过公开推荐或民主选举，选出
具备奉献精神和责任心的居民党员代表并发展成支部委员，成立“党建物业服务中心”，通过居民协
商解决小区的环境卫生、停车收费和公共安全等问题，实现物业自治管理。党建物业服务中心为每栋楼
配备一个党员管家，把党建服务延伸至居民家门口。同时，可以招聘小区内的无固定工作人员或低保住
户为物业社工，负责保洁、安保等比较简单的服务工作。

第四，“职业经理+”物业服务模式。对居民经济条件较好、封闭条件较好的老旧小区，可以推行“职业经理+”
物业服务模式。

第五，多途径保证改造资金，为了确保改造资金的充足性，当前需要从两个角度开展：首先是改造筹
资渠道的拓展，尽可能注入新鲜血液，避免出现因资金不足而延缓改造工作的现象。

重视小区改造后的维护，小区物业公司是维护小区的主要执行者，其管理能力的强弱直接决定着小区的
管理质量，所以，必须对物业公司的能力进行评价，挑选管理能力强的物业公司。在小区改造的维护阶
段，物业公司必须深入到业主家中，明确业主对小区改造的看法，掌握业主的真实想法，进而制定合理
的物业服务办法。

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