业主和业主大会、业主委员会的关系

　　在了解业主委员会成立的条件及流程之前，需要先了解一下业主、业主大会、业主委员会的关系，根据相关法律规定，笔者总结三者关系如下：

　　业主是指房屋的所有权人。一些因买卖、赠与、继承、拆迁补偿、生效的法律文书、合法建造等方式已经合法占有房屋或者取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权变更登记的人，同样在物业服务管理中也享有业主权利，需承担业主相应义务。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由5—11人单数组成，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

　　业主大会召开的条件

　　业主大会分为首次业主大会，每年至少一次的例行业主大会以及临时业主大会。

　　(一)首次业主大会。

　　1. 应当召开首次业主大会的条件。

　　(1)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(2)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的;

　　2. 提出召开首次业主大会的主体、时间。

　　(1)建设单位可在满足上述条件三十日内;

　　(2)已交付专有部分的业主联名可随时提出;

　　3. 向哪个机构提出以及需要准备的材料?

　　(1)建设单位或者业主可联名向向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会书面报告;

　　(2)需要准备的材料：物业管理区域划分的资料;房屋及建筑面积清册;建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明;物业服务用房配置的资料;业主名册。

　　4. 业主大会筹备组。

　　(1)筹备组组建时间：街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　(2)筹备组由谁担任：筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会(村民委员会)和建设单位派员共同组成，筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

　　(3)筹备组应做哪些筹备工作：

　　a 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　b 参照市住房和城乡建设行政主管部门制定的示范文本，拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　c 确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

　　d 拟订业主委员会成员产生办法，确定候选人名单;

　　e 召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　(二)每年至少一次的例行业主大会决定的事项及决策机制

　　业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促召开业主大会会议。决定以下事宜：

　　(1)制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、批准业主委员会议事规则;

　　(2)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(3)选聘和解聘物业服务人;

　　(4)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(5)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附属设施

　　(7)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(8)确定物业服务方式、内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(9)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。确定业主委员会成员津贴或者补助的标准，决定是否对业主委员会主任实施任期、离任财务审计;

　　(10)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(11)法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

　　业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五、六、七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决的专有部分占建筑物面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　(三)临时业主大会

　　发生以下情况的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

　　(1)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的;

　　(2)专有部分面积和人数比占百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议的;

　　(3)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的;

　　(4)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的。

　　提示：业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法书面授权代理人参加，也可以通过信件、传真、微信、QQ、电子邮件等由业主大会同意的多种方式参加讨论和表决。

　　业主委员会

　　1. 业主委员会人数、任期。

　　业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期为五年，可连选连任。

　　2. 业主委员会成员应当满足的条件。

　　(1)系本物业管理区域内业主。业主为法人或者非法人组织的，应当是其书面授权的自然人代表;

　　(2)具有完全民事行为能力，能够履行委员职责;

　　(3)遵纪守法，热心公益，模范履行业主义务，责任心强，有社会公信力，有一定组织能力;

　　(4)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

　　(5)本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域提供服务的物业服务人没有利害关系;

　　3. 业主委员会成员候选人的产生方式。

　　(1)社区居民委员会(村民委员会)党组织推荐;

　　(2)社区居民委员会(村民委员会)推荐;

　　(3)业主自荐或者联名推荐;

　　(4)产权单位推荐。

　　筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，在按照前款方式推荐的人员中，确定业主委员会成员候选人名单，征求社区居民委员会(村民委员会)党组织的意见。

　　4. 业主委员会履行的职责。

　　(1)执行业主大会的决定和决议;

　　(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(5)监督管理规约的实施;

　　(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(9)业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会如果成立失败怎么办?

　　根据现行法律规定，若小区不具备成立业主大会条件或者具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的或者业主大会成立后，未能选举产生业主委员会或者需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的，可以由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业服务管理事项。