物业管理两种模式

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发布时间：2022-10-04
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上图说明了我们的物业在管面积是层递增的方式，而反过来我们也可以看出我国每年的住房面积都是
在逐渐增加的，到今年2022年由于疫情经济萧条，加上房地产行业呈现出不好的趋势，肯定会多出更
多的空置的住房面积，建筑面积，这对于物业的管理来说也是一大挑战。

而我们再来看看，全国业主对于物业满意度的调查：根据中国消费者协会于2019年公布的36个城市、
148个住宅小区物业服务调查体验情况显示，物业服务实地体验评价得分65.14分，整体处于及格水平。
从各个管理环节得分来看，设备设施管理得分84.70分，相对较高；环境管理得分64.89分，处于及格
水平；秩序管理和客户服务管理相对较低，分别为59.35分和54.47分，处于不及格水平。而几年来物
业公司并没有重视提高物业的管理水平，反而因为利益的关系，积极地去开拓物业增值服务的市场，
故而可以猜测，时至今日我们物业管理水平任然不及格。

我觉得物业的管理水平低主要在于物业管理公司自身原因和业主自身原因，此为内因和外因。那物业
管理公司自身的内因究竟有什么不妥？我任务主要原因还是在物业费用上。物业费不仅关系到业主的
利益，也关系到物业公司以及员工的利益。从上至下，从始至终，钱才是共同关注的点，而物业管理
的核心问题任然是对钱，也就是物业费处置，也就是如何运营的问题。

物业管理中钱从何来？钱怎么来？钱怎么用？钱该不该用？这就要说说目前两种物业管理机制：包干
制和酬金制。

我们可以看出前者管理模式是直截了当的买断了小区的管理运营的权利，优点就是很简单明了的分清
了业主和物业的关系，就是我拿钱，你办事，谁也不欠谁，我们之间只是利益关系。但是却难以保证
管理的质量。为何这样说？

从物业费上说，业主的物业费就是物业公司的收入，但也是很大的弊端，随着运营水平的提高，物业
费进不抵出，不能保证物业公司的运营，和员工的工资，物业服务质量自然下降，物业服务项目自然
减少。

从利益关系上说，如何运营好小区，应该是业主和物业共同来完成的工作，只有业主不断的提出意见
和看法才能建设好的小区环境，而物业包干制，几乎斩断了业主提意见共交流的想法，我相信可说大
部分业主都是投诉质问的意见。而随着管理成本的提高，业主的意见无法得到解决，还可能出现调高
物业费的情况，这就会引发业主与物业的矛盾，物业不作为、不缴物业费，拖欠物业费等情况也会相
继出现。

后者是酬金制物业管理模式，这种模式我们可以看出，在处理物业和业主之间的关系时，看到了是服
务的关系，而其他一系列的服务中也都是需要业主全部参与进来进行监督。这样看的确是每一笔费用
的支出业主都能看到，而不合理的地方业主也能够及时地提出意见，大大提高了业主对于建设小区的
参与度。但是这样看起来透明了，实则并没有完全透明。

物业费必须和业主委员会进行商议，还有物业费包含哪些项目，和哪些项目需要业主自行付费的需要
进行详细的商榷，在进行对物业项目物业管理费的定价的时候，如果业主委员大会各业主对于相关的
知识比较缺乏的话，不排除会被物业公司报高物业管理的费用，从而会引发物业乱收费等乱象。

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